Les bonnes clés
pour réussir son acquisition immobilière
Que ce soit votre première acquisition ou non, investir dans la pierre reste une valeur sûre dont les actifs sont durables et fiable.
Plus facile à comprendre et beaucoup moins fluctuants que les produits boursiers.
Cela est également un investissement important en terme de montant, qui nécessite de mobiliser une bonne partie de vos avoirs, qui peut parfois impliquer toute une vie d’épargne et qu’il ne faut donc pas le faire à la légère.
Ce sont les raisons pour lesquels, il convient dans un premier temps de se poser les bonnes questions avant de se lancer dans l’aventure.
Que faire pour bien réaliser son achat immobilier ?
Etape 1 :
Vous avez eu un coup de coeur et avez enfin trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves, pour que le rêve ne tourne pas au cauchemar, quelques précautions sont de rigueur.
Avant toutes choses, il convient de se renseigner un maximum sur le bien immobilier convoité, ici nous ne parlons pas des chiffres et d’argent mais du cadre et de son environnement général, c’est-à-dire sa situation globale :
Géographiquement, c’est important de bien visualiser notamment pour vos divers activités privées et professionnelles, par rapport à votre lieu professionnelle ainsi que pour la scolarisation et les études de vos enfants, l’accessibilité en transport en commun pour l’extérieur et pour l’intérieur « escalier ou ascenseur » notamment pour anticiper une retraite sereine.
Il y a le confort sonore, comme le bruit environnant, est-ce qu’il y a un train, un tram, des bus et voitures qui passent, si oui, à quelle fréquence, c’est important pour vous de savoir si lors de vos jours de tranquillité, ils seront de vrais jours de tranquillité.
Tout comme le voisinage est-il nombreux et de qualité, ou encore si des constructions sont à venir, est-ce qu’il pourrait modifier la vue que vous avez et/ou dévaloriser le mètre carré de votre coup de cœur.
Ensuite reviennent très vite les chiffres, car ce sont des facteurs capitaux pour estimer avec précision sa force dans la durée, à savoir quel est son prix d’acquisition, le prix du marché du quartier et de la région, car ces paramètres peuvent influer sur la valeur de votre future acquisition tant au moment de l’achat que dans les 20 années suivantes.
Finalement, se pose la question du financement, En Suisse, pour acquérir un bien immobilier de rendement il est nécessaire d’apporter au minimum 25%, et pour ce qui est d’une acquisition de votre logement en résidence principale la part de fonds propres descend à minimum 20% du montant du bien immobilier.
Pour vous offrir votre propre « chez vous », vous pouvez utiliser votre 2e pilier pour financer votre achat. Toutefois, seulement 10% peuvent provenir de votre 2e pilier, les 10% restants doivent provenir d’autres fonds propres, tels que :
- Épargne personnelle
- 3e Pilier « a et/ou b »
- Titres
- Objet de valeur (œuvre d’art reconnue dont sa valeur est certifiée)
- Terrain existant vous appartenant
- Augmentation hypothécaire sur une hypothèque existante
- Travaux personnels
- Héritage
- Avance sur Héritage
- Donation
- Investisseur privé
Etape 2 :
Il est important de savoir que l’emprunt/le crédit bancaire dit « dette/prêt hypothécaire » représente au maximum 80% de la valeur d’achat du bien immobilier et il doit être amorti d’au moins 1/3 dans un délai de 15 ans maximum et cela au plus tard jusqu’à l’âge de votre retraite.
Ce 1/3 s’appelle généralement 2e rang ou 2e hypothèque. Les 2/3 restant s’appelle le 1e rang ou 2e hypothèque. Ce qui fait qu’à votre retraite la dette hypothécaire ne dois pas dépasser 66% de la valeur d’achat.
Ainsi mathématiquement votre fortune immobilière sera de 44% et votre dette de 66%, fiscalement votre fortune immobilière ne sera pas ou sera que très peu imposée car contrebalancer par la valeur de la dette.
Par ailleurs, il convient de consulter plusieurs organismes de financement (banques et/ou assurances) et de faire jouer la concurrence car, les conditions de votre hypothèque et les taux pratiqués peuvent avoir des différences très importantes sur le plan économique.
Il en va de même pour les notaires, entre leurs prestations et leurs honoraires car même si c’est très réglementé, cela varie aussi et selon leur positionnement principal sur le marché car ils ont tous un domaine de prédilection sur lequel leur activité est concentrée, faire plusieurs appels d’offres est grandement recommandé, demander ici des devis est important.
En effet, pour vous donner quelques chiffres, les frais de dossiers fonciers et frais de notaires se calcul à hauteur de 5% et lorsque nous mettons au concours les notaires nous arrivons à, les avoirs entre 2,7 et 4,0%.
Ces appels d’offres auprès des organismes de financement et des notaires vous feront à coup sûr économiser plusieurs milliers de francs avant même de rentrer dans votre nouveau chez vous, et bien d’autres milliers de francs seront économisés sur les années suivantes où vous pourrez les utiliser pour vous afin de financer vos autres projets de vie.
Autre élément capital à prendre en considération dans les calculs c’est que le remboursement annuel de la dette immobilière + son entretien ne doit pas dépassé les 33 % de votre revenu annuel, c’est ce que l’on appelle le Ratio.
Il est vrai de de faire l’ensemble de ces démarches nécessite d’investir un temps certain et de bénéficier d’une vraies connaissances de ces 2 environnements, ce qui pourrait en décourager certain, et de prendre la direction du plus facile, mais cela fait perdre de l’argent, beaucoup d’argent.
C’est pourquoi il est souvent plus aisé et sage de déléguer ces étapes et de faire appel à un conseiller intermédiaire expert dans ces domaines, qui saura travailler dans votre intérêts et vous proposer les solutions les plus avantageuses pour vous.
Emprunt bancaire : Remboursement du crédit hypothécaire, amortir directement ou indirectement ?
L’amortissement est le remboursement de l’emprunt hypothécaire, la partie à amortir jusqu’à la retraite s’appelle communément le 2e rang (ou 2e hypothèque).
La principale différence entre les deux modes de remboursement réside dans l’évolution de la dette, ci-dessous, cela vous est brièvement présenté.
Amortissement direct :
La dette hypothécaire ainsi que les intérêts diminuent progressivement et trimestriellement, années après années.
Amortissement indirect :
La dette hypothécaire et les intérêts restent fixes durant toute la durée contractuelle, puis sera remboursée en une fois à terme.
L’amortissement indirect est réalisé par le biais d’une épargne 3e pilier, la prime est égale au montant que vous devez amortir annuellement.
Les intérêts, quant à eux, restent à verser de manière direct à l’organisme d’emprunt à fréquence trimestrielle.
Une fois le contrat arrivé à terme, c’est-à-dire à l’âge de la retraite, le capital assuré permet de rembourser le prêt à hauteur du 1/3 indiqué plus haut, ce qui correspond au 2e rang.
L’amortissement se faisant par le biais d’un 3e pilier « type A » à l’avantage de la force fiscale, puisque vous bénéficiez chaque année d’une diminution sur vos impôts sur le revenu, équivalente à 25% des primes.
Les influences financières de l’amortissement direct et indirect sont :
Pour le direct :
- Diminution de votre dette et diminution des intérêts
- Diminution de l’avantage fiscal qu’apporte une dette
- Augmentation de votre fortune qui peut avoir des avantages
- Augmentation de votre fortune imposable
Pour l’indirect :
- Stabilité de la dette et des intérêts
- Diminution de vos impôts
- Votre fortune imposable pour le bien en question reste identique
- Pas de variation financière donc frais et charges connus sur la durée
- Votre bien et l’hypothèque sont assurés en cas de diminution de faculté à gagner votre vie en cas d’invalidité ou en cas de décès.
Rien que pour ce dernier point, cela fait que l’amortissement indirect via un 3e pilier est essentiel pour la construction de votre avenir et votre sérénité.
En effet, il devient un incontournable car en cas de complication de santé importante, vous n’avez pas à vous préoccuper sur l’administration et à savoir si vous allez pouvoir garder votre chez vous, là où vous vous sentez en sécurité.
Vos priorité reste ainsi concentrée sur l’urgence du moment à savoir prendre soin de vous, de votre santé, de votre famille et revenir à une vie meilleure.
Idem en cas de départ/décès, les survivants qui seraient dans une douleur émotionnelle très forte, n’auraient ainsi pas à se préoccuper de savoir s’ils pourraient garder votre héritage immobilier, ce fruit de ce que vous avez construit comme patrimoine et sécurité apportée pour toute votre famille.
Quel type de taux d’intérêts choisir : fixe, variable ou Saron ?
Le taux fixe :
Le taux fixe :
Le taux reste « fixe » et inchangé durant une durée préétablie dans le contrat hypothécaire, allant de 1 à 20 ans.Le taux est négocié au plus tard au moment de la souscription et au plus tôt 12 mois* avant de commencer l’hypothèque (*à choix des organismes).
Avantages : Votre budget reste stable, vous pouvez prédire les coûts + les intérêts et il vous met à l’abri de la volatilité du marché.
Inconvénients : Si vous décidez de résilier votre hypothèque avant son terme, vous devrez payer une pénalité à la banque.
Selon la conjoncture et la période économique du moment, l’hypothèque à taux fixe peut vous coûter plus cher qu’une hypothèque à taux variable.
Dans le cas où les intérêts ont subi une hausse à la fin de la période choisie, vous aurez bénéficié d’une économie d’intérêt durant cette période.
Cela dit, cette hausse sera inévitable, au moment de renouveler votre hypothèque.
Ce type d’hypothèque est le plus répandu en Suisse en raison de sa stabilité.
Le taux variable :
Le taux variable varie au quotidien est défini par l’organisme de financement elle-même qui définit celui-ci en se basant dut l’environnement économique et politique du moment + ses objectifs d’entreprise.Cela dit, son unité de mesure première est le taux directeur de la BNS.
Une hypothèque à taux variable est généralement illimitée dans le temps, et est résiliable sur préavis de 3 à 6 mois « selon l’organisme ».
Avantages : L’hypothèque à taux variable vous offre une certaine flexibilité, puisqu’elle est illimitée et que vous pouvez changer à tout moment de mode de financement pour passer en taux fixe ou en taux Saron.
En cas de vente de votre bien, vous pouvez résilier votre hypothèque sans frais. En cas de baisse du taux, elle peut vous revenir moins chère qu’un taux fixe.
À l’inverse, et que les taux montent trop, vous pouvez « rapidement fixer les taux et la durée les plus adaptés pour vous apporter de la sécurité ».
Inconvénients : Votre budget est soumis à la volatilité du marché, car en cas de hausse du taux d’intérêt, votre taux hypothécaire sera ajusté, vous ne pouvez donc pas prédire les coûts de votre dette.
Il faut donc être attentif à ses fluctuations et suivre mensuellement l’évolution du taux directeur et des variations des taux de l’établissement.
Ce type d’hypothèque est le plus intéressant si vous pensez revendre rapidement pour faire une plus-value (exemple : achat, rénovation, vente).
Le taux Saron : Pour ce type d’hypothèque, le taux de référence est le taux SARON (Swiss Average Rafe Overnight) s’adaptant au marché monétaire sécurisé suisse.
L’hypothèque Saron est calculée sur la moyenne des 3 derniers mois du taux Saron, auquel il est ajouté une marge de 1 à 2% selon l’établissement.
Ce type d’hypothèque est un entre-deux entre le taux fixe et le taux variable.
Avantages : C’est le mode de financement le moins cher et la fixation des taux. La fixation des taux est transparente, il peut s’avérer avantageux lors d’une baisse des taux et vous pouvez limiter le risque lors d’une hausse trop importante par la fixation du taux à l’échéance du trimestre suivant.
Inconvénients : La résiliation d’une telle hypothèque n’est possible que par le paiement d’une indemnité, sauf si votre banque vous accorde un autre type de financement.
Il peut aussi s’avérer coûteux en cas de hausse des taux après la conclusion du contrat puisqu’il est soumis à la volatilité du marché.
Ce type d’hypothèque est historiquement le plus rentable sur le long terme.
Petit « Tips » en cadeau pour vous :
Renégocier votre hypothèque 12 à 7 mois avant son terme en reconstruisant un dossier complet de « A à Z » et en faisant des appels d’offres auprès d’autres organismes bancaires.
Car votre bien immobilier aura pris entre 3 à 8% de valeur selon l’endroit où il se situe et cela peut avoir un effet de levier très favorable pour bénéficier de taux préférentiel, ou alors pour financer d’autres projets de votre vie , tels que :
- Les études de vos enfants ou vos propres études
- D’autres biens immobiliers (immobilier de rendement)
- Créer votre propre entreprise
- Agrandir ou rénover votre bien immobilier ou votre jardin
- Votre mariage ou celui de vos enfants
- Un voyage autour du monde
- Un voyage pour vos parents ou pour vos enfants
- Plus de sécurité pour votre future retraite
- Une retraite anticipée bien méritée
- Du nouveau mobilier pour la maison
- Une voiture de rêve, une moto, un bateau
- Rembourser un crédit à la consommation qui a un taux trop haut
- Rembourser un leasing
Le taux variable :
Avantages :
l’hypothèque à taux variable vous offre une certaine flexibilité, puisqu’elle est illimitée et que vous pouvez changer à tout moment de mode de financement. En cas de vente de votre bien, vous pouvez résilier votre hypothèque sans frais. En cas de baisse du taux, elle peut vous revenir moins chère qu’un taux fixe.
Inconvénients :
votre budget est soumis à la volatilité du marché, car en cas de hausse du taux d’intérêt, votre taux hypothécaire sera ajusté, vous ne pouvez donc pas prédire les coûts de votre dette.
Le taux Libor :
Pour ce type d’hypothèque le taux de référence est le taux Libor (London Interbank Offered Rate) qui s’adapte au marché monétaire auquel on ajoute une marge de 1 à 1,5%. Ce type d’hypothèque à une durée limitée de 2 à 6 ans.
Avantages :
c’est le mode de financement le moins cher et la fixation des taux est
transparente, il peut s’avérer avantageux lors d’une baisse des taux et vous pouvez limiter le risque d’une hausse trop importante par la fixation d’un plafond contre le paiement d’une prime.
Inconvénients :
la résiliation d’une telle hypothèque n’est possible que par le paiement
d’une indemnité sauf si votre banque vous accorde un autre type de financement, Il peut aussi s’avérer coûteux en cas de hausse des taux après la conclusion du contrat puisqu’il est soumis à la volatilité du marché.
Pour vous !…
Comme vous pouvez le constater en matière d’hypothèque, faire le bon choix peut s’avérer difficile, car de nombreuses questions importantes se posent et de nombreux pièges sont présents.
À chaque situation particulière correspond la solution idéale.
IDEA Conseils vous aide à éviter ces pièges et à vous poser les bonnes questions pour enfin vous proposer clé en main la solution qui convient le mieux à votre situation.
Cela se concrétise en construisant un dossier d’achat en béton armé et en mettant en concurrence les organismes de crédit ainsi que les notaires, nous mettons tout en oeuvre pour vous garantir le financement le plus avantageux.
Pour des prestations sur mesure
Nous vous proposons de vous rencontrer à votre convenance pour analyser votre situation et vous proposer les solutions qui vous conviennent le mieux.
